海南夏x房地产开发（香港）有限公司合作建房合同争议

　　夏x公司于1993年5月3日与海口润x房地产公司签订了合作建房合同书，约定：海口润x房地产公司提供位于海口市滨海大道，夏x公司出资合作建房，待“五通一平”、规划报建完成后，海口润x房地产公司将其享有的房屋2.5万平方米，以每平方米人民币4 400元的价格转让给夏x公司。签约后，双方没有办理合作建房变更土地使用权登记手续。同年5月6日，夏x公司与中x联公司签订了合作建房合同书，约定：由夏x公司提供位于海口市金贸区B5—1地块，中x联公司出资建设两栋高层写字楼，夏x公司以每平方米5 200元的价格将其享有的房屋份额转让给中x联公司。签约次日，双方又签订了一份合作建房补充合同，对付款时间和数额重作约定。同日，中x联公司支付定金人民币300万元。签约后，夏x公司与中x联公司没有依法办理土地使用权变更登记手续，夏x公司仅完成设计工作，但仍未取得该项目的规划报建等合法手续，也未进行实际开发。1994年9月29日，中x联公司致函夏x公司，以夏x公司违约致使合同未能履行为由，要求夏x公司返还其定金及利息，双方就此未能达成一致性意见，中x联公司遂诉至法院。海南省海口市中级人民法院一审判决夏x公司于判决生效后10日内返还中x联公司定金300万元及利息。海南省高级人民法院二审维持了一审判决。海南省高级人民法院在二审过程中于1996年8月20日保全查封了夏x公司向海南置地公司购买的位于海口市国贸大道王府公寓第x层x座房产。因夏x公司未自动履行生效判决所确定的还款义务，中x联公司向海南省海口市中级人民法院申请强制执行。

　　海南省海口市中级人民法院在执行过程中，拟对保全查封的房产进行处理时，洋浦南x贸易公司(以下简称南x公司)提出异议称，王府公寓第x层x座房产因中x联公司所欠南x公司债务已抵押给该公司，对抵押合同也办理了公证手续，且因夏x公司未能还款，南x公司已依合同约定将上述文件提交给该房产发展商置地集团公司，置地集团公司为其办理了内部房产证，南x公司也曾在《海南日报》上刊登了有关征询异议的声明，故上述房产应属于南x公司，法院应解除对上述房产的查封。

　　(三)处理结果

　　海南省海口市中级人民法院查明：王府公寓第x层x座的发展商是海南置地集团公司，现在该公司名下，房产证号为337xx号。由本案被执行人夏x公司于1993年4月30日从海南通用服装工业有限公司购买，同年11月19日，置地集团公司给夏x公司发了编号为021号的内部临时房产证。1994年7月13日，夏x公司与南x公司签订还款合同，约定：夏x公司欠南x公司人民币64.4万元。夏x公司自愿以王府公寓第x层x座房产作为还款担保。如夏x公司在1995年5月31日前不能向南x公司如数还款时，南x公司有权将上述抵押的房产过户以清偿借款。对于上述合同，双方到海南省公证处办理了公证，但未到房产管理部门办理抵押登记手续。后因夏x公司未如期还款，南x公司于1995年7月5日在《海南日报》上刊登声明，称拟将王府公寓第x层x座的产权过户到该公司名下以偿还债务。若有异议者，可持有关文件在见报之日起15日内向其提出。后南x公司将过户文件提交给了置地集团公司，置地集团公司依据上述文件给其发放了内部房产证，编号为098号，发证时间为1995年7月20日。因南x公司已下落不明，海南省海口市中级人民法院于2001年4月25日在报纸上发出公告限其在公告之日起15日内到法院处理该房产的有关事宜，但其未出现。经查，南x公司已被工商行政管理部门吊销营业执照。海南省海口市中级人民法院认为，南x公司至今未办理上述房产的过户登记手续，在法律上不能产生所有权已经转移给南x公司的法律后果。且其在本院公告后，至今也未前来本院联系该案的异议审查事宜，视为其放弃异议，故裁定驳回南x公司所提异议。

　　(四)解说

　　1.在执行过程中，与执行标的物有利害关系的案外人提出异议是执行中常见的现象。但我国法律对于案外人异议的审查规定得相当少，对于案外人异议审查所应适用的程序，《民事诉讼法》、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》以及《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》均未作规定，导致在司法实践中对案外人异议的审查随意性大，对案外人的合法权利的保护程度不够。针对这种状况，海南省高级人民法院制定了《执行案件听证程序规则》，该《规则》规定案外人异议的审查处理适用听证程序，听证程序规定了听证的组织、回避的条件、听证参加人的权利和义务、听证时所应遵循的顺序等，使案外人异议的审查有了一个操作性很强的规则。但在本案中，由于案外人与被执行人均下落不明，在法院公告后依旧未到法院联系异议处理事宜，故本案对案外人异议的审查未适用该程序。