某运输公司与某机械公司联合开发房地产合同纠纷

　　1998年1月某运输公司与某机械公司签订协议，约定联合开发一房地产项目。主要内容为：双方共同投资，联合开发一写字楼工程，利益共享，风险共担。首期投资1200万元，双方各出资600万元，后续资金按相同比例投入。盈利分配为机械公司60%，运输公司40%。双方还约定，运输公司投资后如需提前收回资金，机械公司应当及时退还并按月利率10‰计付占用费。协议签订后运输公司依约支付给机械公司600万元资金。写字楼所占用土地使用权属机械公司所有，为划拨取得。同年2月机械公司与本市国土资源局签订了土地使用权出让合同，并支付了土地出让金。 同年4月，写字楼工程开始动工。到1999年3月写字楼正在建设中，运输公司要求机械公司退还投入的投资款，并支付占用费。1999年4月，机械公司退还给运输公司200万元资金。2000年1月写字楼竣工，运输公司要求机械公司归还其余400万元投资款和盈利未果，遂向法院起诉，请求法院判令机械公司给付投资款400万元、盈利及先期投资利息共计350万元，并支付违约金。

　　二、法院判决

　　法院经审理后认为，运输公司法人营业执照规定的经营范围中无房地产开发内容，因此运输公司不具有房地产开发经营权，不具备与他人签订联合开发房地产合同的主体资格。联合开发房地产是土地权属转让的一种方式，运输公司与机械公司签订联合开发房地产协议，合作开发房地产使房地产权属发生变更，却未按规定办理土地使用权变更手续，违反了法律法规的规定，所以运输公司与机械公司签订的联合开发房地产协议无效。运输公司要求分取盈利的主张不能成立。运输公司已收回200万元资金，根据本案情况，应由机械公司返还运输公司400万元资金和给付600万元资金占用期间的利息。根据我国《民法通则》、《城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》判决如下：一、运输公司与机械公司签订的联合开发房地产协议无效;二、机械公司返还运输公司剩余400万元投资款;三、由机械公司按银行同期贷款利率支付运输公司600万元资金占用期间的利息。

　　三、律师评析

　　1.关于房地产开发经营企业的资质。1995年1月1日开始施行的我国《城市房地产管理法》第29条对设立房地产开发企业作出了明确的规定，本案发生在该法施行之后，应严格按该法的规定办理。即使对于该法施行之前的此类纠纷，最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的第1条也明确规定：从事房地产的开发经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业。不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效。因此，从事房地产开发的企业必须具有房地产开发经营资质。

　　2.联合开发房地产的有关审批手续。涉及土地使用权的房地产联合开发合同，是土地使用权转让的一种特殊形式，按照法律法规的规定，应当办理联建审批手续和土地使用权变更登记手续。这些手续的欠缺，将直接导致合同的无效。