上诉人花xx因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区区人民法院[2006]沈铁西民四合初字第112号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2007年2月7日受理后，依法组成合议庭，由审判员张青担任审判长，代理审判员陈兴田主审，代理审判员王银华参加评议，于2007年4月2日公开开庭审理了本案。上诉人花xx的委托代理人杨艳慧、被上诉人沈阳高校后勤服务有限公司的委托代理人李元元、任锟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：原、被告于2005年3月1日签订房屋租赁合同，约定原告将位于沈阳化工学院大学生生活城103平方米的房屋出租给被告使用。租赁期限为一年，从2005年3月1日至2006年3月1日，租金为4.3万元。合同期满后被告仍继续占用该房屋。原告于2006年7月3日诉至沈阳经济技术开发区人民法院，请求判令被告立即腾出所占用的房屋，给付至起诉之日止的租金14 333元，并赔偿损失1 400元，诉讼费由被告承担。2006年9月11日，该案移送沈阳市铁西区人民法院审理。被告辩称：2001年10月，原告在招标时口头承诺网吧经营年限保证25年，被告是在此前提下才购买的标书。被告经营的网吧属于特种行业，投入资金较大。原告单方违反口头约定，要求被告腾房是违约行为，故不同意原告的诉讼请求。
原审法院认为，原、被告双方的房屋租赁合同合法有效，合同约定，租赁期限为一年，现合同期已满，双方的房屋租赁合同终止，被告不再享有对该房屋的承租权，应立即将该房屋腾出并将房屋返还原告。被告主张与原告口头约定房屋的租赁期为25年，对此原告表示否认，被告向法庭提供的证人证言不能证明原、被告双方的承租期限已经确定为25年，且招标文件上载明的承租期也为一年，故对被告主张的事实本院不予认定。被告在租赁期满后仍继续占用该房屋，并继续从事经营网吧的活动，被告占用期间应比照租赁合同，支付原告房屋使用费。原告主张被告给付房屋使用费利息，因没有法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院判决：一、被告于本判决生效后3日内，将承租原告的房屋腾出，并将房屋返还原告;二、被告支付原告房屋使用费14 333元;三、驳回原，被告其他诉讼请求。案件受理费689元，由被告承担。
宣判后，花xx不服，上诉至本院。上诉请求：撤销一审判决;依法改判。上诉理由：1、一审认定事实有误，租赁期限应为25年。2、一审判决3天的腾房时间显然不是合理的期限。3、一审判决上诉人比照租赁合同给付被上诉人房屋使用费没有事实和法律依据。4、一审程序违法，应将沈阳化工学院追加为本案第三人。被上诉人不具备诉讼主体资格。沈阳高校后勤服务有限公司辩称：同意原审法院判决。
本院经审理查明： 2005年3月1日，沈阳高校后勤服务有限公司(甲方)与花xx(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于沈阳化工学院大学生生活城103平方米的房屋租赁给乙方经营网吧。租赁期限为1年，从2005年3月1日至2006年3月1日。租金4.3万元，乙方一次性向甲方支付。租赁期满，乙方享有同等条件优先租赁权。乙方必须在租赁经营中遵纪守法，甲方可以考虑续签合同，但需提前一个月交纳年租金的10%作为定金。该合同签订后，花xx向沈阳高校后勤服务有限公司交纳了房租金4.3万元，并使用租赁房屋经营沈阳市小燕子网吧。租赁期限届满后，花xx继续使用租赁房屋至今。
另查明：2000年11月11日，沈阳化工学院作为甲方与乙方辽宁高校后勤集团有限公司和沈阳高校后勤服务有限公司签订《协议书》，约定甲、乙方合作期限为2001年8月31日至2026年8月31日。在此期间，乙方为甲方所建的学生公寓、学生食堂、浴池及相关附属设施的使用权和经营权归乙方。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《协议书》、租金收据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人当庭质证及本院审查，予以确认。
本院认为：沈阳高校后勤服务有限公司与花xx签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均应诚信履行。根据合同法第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现《房屋租赁合同》约定的1年租赁期限已届满，花xx负有将租赁房屋返还沈阳高校后勤服务有限公司的义务。关于花xx主张租赁期限应为25年，因沈阳高校后勤服务有限公司予以否认，花xx又未能提供租赁期限为25年的证据，故本院对其主张不予采信。房屋租赁合同终止后，花xx继续占有使用租赁房屋已不存在合法依据，因此，沈阳高校后勤服务有限公司要求花xx返还租赁房屋理由正当。但鉴于花xx使用租赁房屋经营网吧，投入资金较大，腾房时需要搬运的电脑设备及迁移的网络线路较多，且双方在《房屋租赁合同》中约定，租赁期满，乙方享有同等条件优先租赁权。甲方可以考虑续签合同。故应判令花xx在合理期限内返还租赁房屋。原审判决返还房屋的自动履行期限为3天欠妥，不符合本案的实际情况，花xx应在本判决生效后3个月内返还租赁房屋为宜。花xx逾期不及时返还租赁房屋，应当支付逾期返还租赁房屋的租金。原审判决花xx比照租赁合同约定的租金标准给付沈阳高校后勤服务有限公司房屋使用费是妥当的。关于花xx主张沈阳高校后勤服务有限公司不具备诉讼主体资格，应将沈阳化工学院追加为本案第三人的问题，沈阳高校后勤服务有限公司基于与沈阳化工学院签订的《协议书》取得了租赁房屋的使用权和经营权，因此，沈阳高校后勤服务有限公司有权与承租人签订房屋租赁合同，并依据房屋租赁合同主张权利。故原审判决程序并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(二)项的规定，判决如下：
一、撤销沈阳市铁西区人民法院(2006)沈铁西民四合初字第112号民事判决书第三项即：驳回原、被告其它诉讼请求。
二、变更沈阳市铁西区人民法院(2006)沈铁西民四合初字第112号民事判决书第一项为：花xx于本判决生效后3个月内将承租沈阳高校后勤服务有限公司的位于沈阳化工学院大学生生活城103平方米的房屋腾出，返还给沈阳高校后勤服务有限公司。
三、变更沈阳市铁西区人民法院(2006)沈铁西民四合初字第112号民事判决书第二项为：花xx于本判决生效后按年租金4.3万元的标准立即给付沈阳高校后勤服务有限公司房屋使用费，从2006年3月2日起至本判决确定的腾房之日止。
四、驳回花xx的其他上诉请求及沈阳高校后勤服务有限公司的抗辩。
一审案件受理费689元，二审案件受理费689元，共计1378元，由花xx负担。
本判决为终审判决。
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